DECIZIE nr.VIII din 27 septembrie 1999
Textul actului publicat în M.Of. nr. 636/27 dec. 1999

Sub președinția vicepreședintelui Curții Supreme de Justiție, Paul Florea, s-a luat în examinare recursul în interesul legii, formulat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție, cu privire la aplicarea unor dispoziții din Codul civil referitoare la posibilitatea locatarului de a dobândi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul locațiunii.
Ministerul Public a fost reprezentat de Ion Ionescu, primadjunct al procurorului general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție.
Reprezentantul Ministerului Public a susținut recursul în interesul legii, cerând să se decidă în sensul că locatarul, exercitând o posesie precară, nu poate dobândi prin uzucapiune proprietatea asupra imobilului ce face obiectul locațiunii.

SECȚIILE UNITE,

deliberând asupra recursului în interesul legii, constată următoarele:
În practica instanțelor judecătorești nu există un punct de vedere unitar în legătură cu aplicarea dispozițiilor din Codul civil referitoare la posesiunea cerută pentru a prescrie în cazul locatarului.
Astfel, unele instanțe au hotărât că locatarul poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, considerând că el exercită o posesie utilă asupra acelui imobil.
Alte instanțe, dimpotrivă, au decis că locatarul nu poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, deoarece actele exercitate de el în această calitate asupra imobilului respectiv au caracter precar. Această din urmă soluție este cea legală.
În sistemul Codului nostru civil uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietății unui bun imobil, ca efect al exercitării posesiunii utile asupra acelui bun un interval de timp determinat de lege.
Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementată în art. 1890 din Codul civil, este necesar să fie îndeplinite, cumulativ, două condiții: posesia propriu-zisă să fie utilă, adică neviciată, și să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună-credință sau de rea-credință.
În acest sens, în art. 1846 alin. 1 din Codul civil se prevede c㠄orice prescripție este fondată pe faptul posesiunii”, precizându-se, în alineatul următor, c㠄posesiunea este deținerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înșine sau de altul în numele nostru”.
Rezultă deci că posesiunea juridică, adică cea apărată de lege ca manifestare exterioară a unui drept, constă atât în exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, cât și în posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a pretențiunii existenței unui drept asupra bunului respectiv, fie sub forma dreptului de proprietate în întregul său, fie sub forma unui atribut al acestuia.
Exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, adică simpla detențiune, poate avea loc în numele detentorului însuși sau în numele altuia, în acest din urmă caz beneficiile posesiunii juridice aparținând celui a cărui pretențiune de drept se manifestă prin intermediul detentorului de fapt.
În conformitate cu prevederile art. 1847 din Codul civil, „ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar”.
Prin art. 1853 din Codul civil se prevede c㠄actele ce exercităm sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc. sau asupra unui lucru comun, în puterea destinației legale a aceluia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar”, precum și c㠄tot asemenea este posesia ce am exercita asupra unui bun al altuia, prin simpla îngăduință a proprietarului său”.
Cu toate că nu este tratată ca viciu al posesiei în Codul civil, precaritatea poate fi considerată mai mult decât atât, și anume ca o lipsă a înseși posesiei, deoarece este lipsită de „animus domini”, adică de elementul intențional al posesiei.
Precaritatea, deși echivalează cu o lipsă a posesiei înseși, în concepția Codului civil apare totuși ca un viciu absolut și perpetuu al posesiei, pentru că persoanele enumerate în art 1853 din Codul civil posedă pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.
Prin Codul civil este reglementată însă și intervertirea precarității sau a titlului posesiei, admițându-se că, în anumite situații, detenția precară se poate transforma în posesie propriu-zisă.
Art. 1858 din Codul civil enumeră următoarele cazuri:
- când deținătorul lucrului primește cu bună-credință de la altul decât adevăratul proprietar un titlu translativ de proprietate în privința lucrului deținut, el devine posesor propriu-zis, ca de exemplu, atunci când un chiriaș, la moartea proprietarului, cumpără imobilul închiriat de la o persoană pe care o crede moștenitoare a defunctului. Din momentul cumpărării devine posesor propriu-zis, încetând de a mai fi un detentor precar;
- când deținătorul lucrului neagă dreptul celui de la care deține posesiunea, prin acte de rezistență, la exercițiul dreptului său, titlul precar se află intervertit și posesiunea devine utilă. În această situație nu este însă suficient ca detentorul să nege pur și simplu dreptul autorului său, adică să se limiteze a spune că nu recunoaște acest drept, ci el trebuie să manifeste voința sa de a poseda în contra voinței autorului său prin acte reale, prin

„acte de rezistență”, susceptibile să provoace un conflict între el și proprietar relativ la chesiunea proprietății. Astfel de acte pot fi o notificare făcută proprietarului de către chiriaș, prin care îi pune în vedere că nu îi va mai plăti chiria, sau dacă, în cazul în care conflictul devine litigios în fața instanțelor judecătorești, se apără prin probe în contra pretențiilor proprietarului;

- titlul precar se mai intervertește în titlu util, atunci când lucrul este transmis, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, de către detentorul precar unei persoane de bună-credință;
- în fine, titlul precar se intervertește în titlu util și în cazul în care transmisiunea lucrului se face printr-un act cu titlu universal unei persoane de bună-credință. Buna-credință, în această situație, constă în faptul că succesorul nu știa că defunctul deținea lucrul ca un simplu detentor precar.
Prin urmare detenția locatarului, fiind viciată de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea proprietății asupra imobilului ce face obiectul locațiunii.
În consecință, în temeiul art. 26 lit. b) din Legea Curții Supreme de Justiție nr. 56/1993, republicată, precum și al art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în interesul legii și a se stabili că locatarul, exercitând o posesie precară, nu poate dobândi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locațiunii.

PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:

Admite recursul în interesul legii.
În temeiul prevederilor art. 1853 din Codul civil, stabilește că locatarul, exercitând o posesie precară, nu poate dobândi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locațiunii.
Pronunțată în ședință publică la data de 27 septembrie 1999.

Vicepreședintele Curții Supreme de Justiție,
Paul Florea

Prim-magistrat-asistent,
Ioan Răileanu


Sâmbătă, 30 mai 2020, 09:50

Declinare de raspundere: Informațiile publicate în aceasta rubrică, precum și textele actelor normative nu au caracter oficial.